Загородный рынок в ситуации глобального сдвига

Photo

Столичные власти уверены, что рынок Москвы уже никогда не вернется в положение 2000-х, когда покупателю предлагался огромный объем жилья среднего качества и тут же моментально расхватывался даже в виде полуфабриката. Аналогичные выводы делают и эксперты загородного рынка мегаполиса, прогнозируя тектонические сдвиги, которые коснутся и застройщиков, и архитекторов, и дизайнеров, и конечно, покупателей.

О том, что ситуация с продажами все лето будет непростой, было понятно уже весной,  на пороге сезона, когда по традиции проводились основные объемы продаж. И тревожные сигналы обозначил рынок аренды. Снижение уровня доходов населения, а следовательно и запросов на съем загородного жилья тогда выразился в огромной диспропорции: дешевая аренда (до 100 тыс. руб. за месяц съема объекта) была представлена в листингах предложения огромным количеством вариантов – 2300 загородных домов. В дорогом сегменте предложение  в виде объектов было втрое больше. Более того, дорогие дома пытались сдавать, одновременно выставляя их на продажу.  На этом рынке наблюдалась ситуация застоя – снижать  цену до бесконечности владельцы дорогих домов не могут. Обычно, если снизив цену на 10-20% сдать дорогой коттедж не удается, то владельцы снимают свое предложение, понимая, что такой актив стоит дороже, а износ не окупит даже стоимость аренды. 

Примерно тот же дисбаланс наблюдался и на рынке продаж. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», собственники дорогих домов или участков земли выставляли свои дома чуть ли не стоимости покупки, сделанной несколько лет назад. То, что ценник  таких активов снизилась в разы, – с этой мыслью им было примириться сложно. По данным аналитика Дмитрия Таганова, на загородном рынке продавались объекты или совсем дешевые, или полностью готовые к заселению. Потребитель становится более опытным и понимает, что покупка полуфабриката – это потеря огромного количества времени и денег, которые потребуются на доведение его до полной готовности. На рынке появились предложение полностью готовых домов, даже меблированных , причем в массовом сегменте. Ранее массовый сегмент был достаточно узок, и главным объемом в этот сегменте были продажи участков с подрядом, а еще чаще – без подряда. Есть и другие показатели, свидетельствующие о том, что ситуация в корне меняется.  Если в прошлом году в Московской области было введено 60 поселков, то по итогам этого года ожидается не более десяти.  За первые три месяца 2017 года объем заключенных сделок на первичном рынке загородной недвижимости Подмосковья оказался на 50% меньше, чем за тот же период прошлого года. 80% сделок заключалось либо с помощью заемных средств, либо с применением схемы trade-in (обмен старого жилья на новое). Как следствие, формируется отложенный спрос, и рынок все больше становится рынком покупателя. По прогнозу риелторов, эта тенденция станет главной не только в 2017 году, она продолжится и в 2018м-м и приведет к снижению цен.


В компании KASKAD Family, представившей недавно проект нового жилого комплекса «Парк Апрель» рассказали о том, каким будет рынок в ближайшем будущем.  Одна из его тенденция – это усиление ценовой конкуренции со столицей, критическое увеличение числа многоквартирных проектов в Подмосковье и, как следствие, возможное падение спроса со стороны потенциальных клиентов на превалирующую сегодня в области типовую высотную застройку. 

По мнению Валерия Мищенко, председателя совета директоров семейства компаний KASKAD family, подмосковное массовое жилье, ключевым преимуществом которого в глазах потребителей на протяжении последних пяти-семи лет была более низкая в сравнении с московской недвижимостью цена, сдает свои позиции. На фоне разворачивающейся в столице реновации и продолжающегося снижения ставок ипотечного кредитования Подмосковье перестает быть тем местом, где людям хотелось бы купить квартиру. Уже завтра требования к загородному жилью будут совсем иными, на первый план выйдет не цена, а более высокое качество жизни, экология, разреженная среда проживания, приватность и комфорт, все то, что формат высотной жилой застройки обеспечить не в состоянии. Это, несомненно, повлияет на действующую структуру рынка. По всей видимости, из игры выйдет подавляющее большинство сегодняшних игроков, освободив место для новых проектов, авторы которых будут в состоянии прислушаться к требованиям потребителя и смогут создавать и предлагать продукты, сочетающие в себе доступность, приватность и комфорт.

Как считают представители компании, этим требованиям в полной мере отвечает представленный ЖК «Парк Апрель».  Во всяком случае, его параметры, являются довольно показательными. Поселок таунхаусов возводится в Подмосковье, в 25 км от МКАД по Киевскому шоссе, в непосредственной близости от Апрелевки. ЖК будет включать в себя 29 корпусов классических и односторонних таунхаусов, а также 17 корпусов 4-этажных многоквартирных домов. На территории «Парка Апрель» будут возведены муниципальная школа и детский сад, торговый центр, запроектированы более 10 общественных зон для занятий спортом, прогулок с детьми, спокойного и активного досуга. 

По мнению экспертов, поселки малоэтажного жилья, коттеджей и таунхаусов в ближайшее время должны быть по-новому поданы клиентам, иначе им не избежать утраты интереса к себе. В Парке Апрель» опробованы два новых формата таунхаусов. Первый – имеет название Garden Flat. Расположенные на первом этаже квартиры такого формата имеют выход на примыкающий земельный участок площадью от 0,15 до 0,5 сотки. Еще один вариант имеет название  Sky Loft – двухуровневые квартиры с доступом к эксплуатируемой кровле. Эти форматы, по сути, являются вариацией классического таунхауса, предоставляющей в сравнении с традиционной квартирой бОльшую степень приватности при меньшей общей площади лота, эксплуатационные расходы при этом остаются на прежнем уровне. 

По мнению Юлия Борисова, генерального директора  архитектурного бюро UNK project, сегодня основной показатель качества – это многообразие, возможность выбора планировки и формата. Классическая архитектура должна рассматриваться под другим углом. Как и в многоквартирных домах города, за городом будет цениться многообразие планировок и площадей и домов, и таунхаусов, и квартир в малоэтажных домах. Входит в моду евроформаты – объединение кухонь с гостиными. Сегодня надо понимать запрос потребителя, учитывать образ жизни и состав семьи.  Такое моделирование пространства позволяет создать более комфортные условия для полноценной жизни семьи, что обеспечит спрос.

Другое важное направление, которое способно пробудить интерес покупателей в такого рода жилью, это комплексная работа с общественными пространствами. Помимо школ, садов и торговых центров для покупателя важны благоустроенные общественные пространства. Советское, устаревшее благоустройство умирает, перестав удовлетворять современным требованиям рынка и человека. Ему на смену приходит философия третьих мест, опирающаяся на практичность, эстетичность и безопасность. Это та самая среда для жизни, о которой так часто в последнее время говорят чиновники. В «Парке Апрель» 30% территории  отведено под спортивные и досуговые зоны. Здесь разместятся велосипедные и беговые дорожки протяженностью в несколько километров, площадки уличных тренажеров, выполненные в стилистике музыкальных инструментов внутридворовые пространства в квартирной части застройки. Такие пространства ранее в поселках ранее возводили для зарубежных дипмиссий. Пришло время для развития такой опции в поселках для обычных людей.


При перепечатке статьи ссылка на источник новости обязательна.