По пути очищения - Эксперты

По пути очищения

Photo

Рынок девелопмента идет и будет идти по пути очищения. Все поправки в ФЗ№214  направлены именно на это. И сейчас на правовые изменения уже реагируют не только застройщики, но также власти и контрольные органы на местах. Такое мнение от имени Минстроя РФ озвучил заместитель министра строительства и  ЖКХ Никита Стасишин.

Тема встречи была сформулирована как «Новое слово в градостроительстве Москвы», но свелась она  именно к обсуждению поправок в закон, который с момента своего возникновения в 2004 г. регулировал правоотношения между застройщиком и «дольщиком». А, как известно, и тогда, и сейчас, и еще долго он будет оставаться главным инвестором жилого строительства в РФ. Такого феномена не существует в мире, прозвучало на встрече, нечто подобное существует только в Казахстане, и требования к застройщикам СК там значительно выше. Все «подкручивания» ФЗ№214, как выразился замминистра, идут именно в этом отношении – повышении прозрачности рынка. В конечном итоге, это сегодня  на руку самим застройщикам: чем больше открытости в их деятельности, тем больше вероятность и возможность получения проектного финансирования от банка. Пока кредитование проектов мало распространено именно в силу того, что банки оценивают деятельность строительных компаний как высоко рисковую и не слишком цивилизованную. Высокую эффективность корректировки закона Никита Стасишин усматривает хотя бы в том, что на местах губернаторы, местная власть стали более пристально следить за развитием проектов, пытаясь предотвратить негативные события. Все регионы предоставили министерству дорожные карты по работе с проблемными проектами. Предполагается, что в сентябре дорожные карты появятся в открытом доступе, чтобы каждый гражданин смог увидеть в какие сроки и какими мерами будут достроены проблемные объекты.

Схемы по достройке объектов тоже применяются разные – за счет бюджета региона, за счет нового застройщика, которому предоставляются новые участки, за счет процедуры банкротства.  Сами дорожные карты – это довольно конкретные и детально проработанные документы. Эффективность работы региональной власти, губернаторы уже это хорошо понимают, оценивается и по состоянию этой сферы, говорит Стасишин. Он напомнил, что через два месяца заработает первая в России публично-правовая компания – фонд, куда застройщики будут направлять 1,2% стоимости проекта для компенсации в том случае, если он не будет реализован. Набольшее количество поправок войдут в силу с июля 2018 г. Но уже сейчас работа девелоперов идет в новом русле в силу того, что «заработали» поправки, принятые Госдумой РФ в 2016 г. Тогда они наделали много шума, озвучивались прогнозы, что бизнес не выдержит таких финансовых нагрузок. Но катастрофы не произошло, уверен Стасишин. А сама по себе проблема стоит довольно остро: в РФ насчитывается 45 тыс. обманутых дольщиков, в одной Москве, власти которой научились решать проблемы в этом вопросе довольно эффективно, зафиксированы 35 объектов со сложной судьбой. Теперь уже все хорошо понимают: так, как с СУ-155 (когда федеральный бюджет по сути частично расплатился за долги застройщика) уже не будет. Более того, по данным замминистра, в последнее время участилось количество судов, связанных с требованием истцов по проблемным объектам, есть даже случаи привлечения некоторых руководителей компаний к уголовной ответственности за мошенничество.

Присутствовавшие на встрече руководители СК также не видят угрозы от поправок – тех, что уже вошли в практику и еще войдут. Самые главные последствия изменения законодательства заключаются в том, что, по всей видимости, на рынке произойдет укрупнение (большие компании поглотят мелкие), а значит, число застройщиков снизится и, по всей видимости, снизится объем предложения. Хотя и это может быть во благо: соотношение спроса и предложения будет более сбалансированным. Конкуренция при существующем невысоком спросе от этого может, тем не менее, вырасти. А значит, качество строительства падать не будет. В принципе, застройщикам уже и так понятно: строить каменные джунгли панельных домов совершенно бессмысленно. Их никто не купит, констатирует Н.Стасишин.

Руководители компаний считают, что укрупнение можно считать нормальной тенденцией рынка: ни в одной стране, в той же Германии, не существует столько строительных компаний, сколько их работает в России. В одном только Подмосковье работают  500 СК, привлекающие средства дольщиков. Прозвучало мнение в защиту бизнеса: девелоперами отчисляется столько налоговых средств в бюджеты, что эти деньги покрывают все статьи расходов по строительству спортивных и культурных объектов.

В чем солидарны застройщики, пришедшие на встречу, так это в том, что поправки нельзя вводить так часто. Не успевает рынок оценить эффективность одних и адаптироваться к ним, как тут же принимаются новые.

Кроме того, не надо забывать, что далеко не все проекты охвачены действием 214 ФЗ. Да, субсидирование ипотеки повернуло застройщиков к этой форме взаимодействия с клиентами, иначе те не могли рассчитывать на льготную ипотеку. Но до сих пор стройка идет и по договорам ЖСК, и с применением сертификатов. А основные проблемы и рождаются в этих ситуациях. Интересно, что узаконивая договора ЖКХ, например, ФЗ №214 не корректирует эту сферу, он «совершенствуется» только в части ДДУ. Например, в Москве, прозвучало на встрече, из 35 проблемных объектов 21 продавался не по ДДУ, а с помощью других юридических форм. Можно считать сенсацией, но сейчас на столичном рынке продается объект, стоимость квартир в котором оценивается в 15 млн руб. И никакие ДДУ там не фигурируют, а в составленном между клиентом и компанией договоре зафиксировано нечто совершенно невообразимое: «Если клиент не вносит полностью стоимость жилья до указанной даты, уже внесенные средства считаются штрафными»!

Хотя шумиха от внесения поправок в закон имеет и некоторые негативные последствия. Теперь клиент ходит по застройщикам и просит предоставить ему заключения на проект по самым разным вопросам – даже геологические, санитарные заключения и пр. Клиент уверен, что его обманут. Он ходит по фирмам и буквально ждет этого, уверен Денис Капралов, заместитель генерального директора  концерна «КРОСТ». Есть в законопроекте некоторые странности, на которые пока в деловом сообществе не обратили внимания. По словам заместителя генерального директора  компании MR-Group Андрея Кирсанова, застройщик освобождается от ответственности, если он ввел объект в эксплуатацию. Получается, что возможность получения средств с населения в обход закона позволителен, если финал проекта позитивен. А.Кирсанов предполагает, что это будет активно использоваться в региональной практике.


При перепечатке статьи ссылка на источник новости обязательна.