С бизнесом в диалоге

Photo

Две главные проблемы, которые сегодня волнуют бизнес столицы – это вступление в силу поправок к 214 федеральному закону уже 1 июля 2018 г. и программа реновации, которая стремительно развивается в столице, пусть пока лишь на бумаге.

Каким видят руководители компаний нынешний рынок на пороге этих двух  эпохальных событий – старта реновации и ввода поправок? Разговор между властью и бизнесом проходил в рамках конференции MREF-2017. Стройкомплекс столицы представляли его руководитель Марат Хуснуллин и руководитель Департамента градостроительной политики Сергей Левкин, бизнес – главы ведущих строительных компаний столицы.

Драматизм ситуации заключается в том, что кроме поправок в закон и программы сноса, объемы продаж недвижимости достигают своего исторического минимума. Что если реновация предложит покупателям новые объемы жилья, условия вывода объектов станут жестче, а продаж не будет вовсе? Так выглядят опасения участников строительства. При этом оценки бизнеса прозвучали намеренно сглаженно, да и власть не старалась обострять обстановку. Например, С.Левкин в ходе конференции миролюбиво резюмировал: «Мы – за баланс интересов. Если не будет баланса, никто не останется в выигрыше». Сегодняшний рынок он красноречиво сравнил с рекой: сама река – это власть, один из берегов – это покупатель жилья, другой – инвесторы в лице бизнеса. И власть все прошедшие семь лет только улучшала бизнес-среду во всех отношениях –  снижая административные барьеры,  улучшая транспортную ситуацию, и многое другое.

Даромир Обуханич, глава компании «МИЦ» считает, что нынешний рынок очень неоднороден. Даже сравнительно небольшой «фрагмент» на карте столицы – район новая Москва – показывает, каким разным может быть развитие. Ближние к МКАД районы растут и активно застраиваются, там кипит жизнь, люди активно покупают жилье. Совсем по-другому выглядят районы, отдаленные от МКАД. В 15-20 км от МКАД рынка нет, отметил Обуханич, за этой границей начинаются территории риска. Логика эксперта понятна: если на ближних участках городом создается инфраструктура, то девелоперам очевидна перспективность этой застройки. И наоборот.

Станислав Киселев, генеральный директор ГК КОРТРОС считает, что строительная среда столицы меняется в сторону повышения профессионализма. И тренды нормативной базы рассчитаны именно на это. Продажи идут у тех, кто предлагает максимально выверенный по своим свойствам и  стоимости продукт. Компания, которая стояла во главе движения КОТ – развития крупных территорий, и сейчас считает этот принцип наиболее важным для города.

Олег Мамаев, глава «Лидер-Инвест» характеризует рынок примерно так же: высокая конкуренция и переход к модели «рынок покупателя» является признаком зрелого рынка. Общий тренд сегодняшнего дня – это не только ужесточение конкуренции, но и сегментация: каждый застройщик выбирает для себя свою удобную рыночную нишу и пытается там работать максимально эффективно. Назвать рынок однозначно хорошим сложно, говорит Мамаев. Причина – невысокие показатели продажи жилья. Неопределенность с продажами усугубляют корректировки закона, которые делают положение бизнеса еще более сложным.

Руководитель компании «Баркли» и глава Национальной ассоциации застройщиков (НОЗА) жилья Леонид Казинец сам по себе может стать примером гибкого подхода к развитию проектов. Если в тучные времена компания «Баркли» занималась только элитным строительством, то сейчас пошла в массы и готовится предложить продукт очень разнообразный по стоимости и категориям, квартиры от 1млн 700 тыс. в массовом сегменте до 600 млн руб. в элитном. Компания продает по 70 квартир в месяц. При этом сам руководитель «Баркли» считает, что ситуация далека от идеальной. По прогнозу Казинца, конкуренция будет усиливаться, мелкие и средние компании будут уходить с рынка, ипотека будет развиваться. В дальнейшем в капитальном строительстве примут участие крупные финансовые группы, которые будут софинансировать проекты. Причина – нехватка средств у застройщиков. Сейчас доступность средств для них снижается. По поводу 214 ФЗ Казинец уверен: частным инвесторам надо объяснять, что инвестируя в строительство, они покупают не в жилье, а в ценную бумагу. Риск – это составляющая любого проекта.

По общему мнению, прозвучавшему со стороны руководителей компаний, корректировка ФЗ№214 необходима. И некоторое понимание с чиновниками уже достигнуто. Например, это касается снятия требований по поводу выдачи разрешений на строительство только на один объектов одной компании. Что в первую очередь страдает в этой ситуации – это развитие крупных проектов. Другое требование – о наличии 10-процентного капитала от стоимости проекта на счетах компаний-застройщиков  –  в свою очередь находит понимание у бизнеса. Случайные люди случайным образом получившие разрешение на строительство и считающие возможным сбор средств у населения – этот нонсенс. Но при этом остается масса других «пунктов», которые бизнесом воспринимаются с трудом. Например то, что банки будут выдавать прибыль застройщика по проекту только тогда, когда объект будет введен в эксплуатацию.

Глава Стройкомплекса Марат Хуснуллин оценивает ситуацию с 214 законом как спорную, требующую рассмотрения. Ситуацию в московской стройке он оценивает как однозначно положительную уже потому, что за семь лет, включая кризисные периоды, в столице были построены 59 млн кв.м недвижимости, и все реализованы! Возврата к 2008 г., когда на рынок выводилось 1 млн кв.м жилья, и весь этот объем моментально распродавался, уже не будет.  Сейчас выданы разрешения на строительство общим объемом на 38 млн кв.м недвижимости. В целом, задел на будущее таков, что можно спокойно работать еще в течение 10 лет. Сейчас на рынке строительства города трудятся 450 компаний. В их числе много случайных игроков, сделал оговорку Хуснуллин, и по всей видимости, списочный состав их будет как-то корректироваться – самим рынком.

За семь лет в столице построены 100 км метро, 600 км дорог, каждое третье крупное дорожное сооружение в столице возведено в последние семь лет. Если добавить, что в городе стало на 1 млн автомобилей больше, то можно понять, как сложно улучшать ситуацию на дорогах. Благоустраивается город, начинает набирать обороты программа реновации. «Дело не в квадратных метрах, – подчеркнул Марат Хуснуллин по этому поводу. – Дело в том, что убирая старые кварталы пятиэтажек, город выходит на новое качество развития. Сейчас мы создаем уже не умные дома, а умные микрорайоны». Важное уточнение: в программе реновации бизнес сможет участвовать только в качестве подрядчиков – как проектные организации и непосредственно строители по заказу города.

Хуснуллин подчеркивает, что городской бюджетный ресурс необходим для старта первой волны пятиэтажек, без бюджетных денег тут не обойтись. Но в первые пять лет существенных изменений не произойдет. Коммерческая застройка, а точнее жилье на продажу раньше этого периода в городе не появится.

Некоторые детали программы обрисовал Сергей Левкин. По его данным, себестоимость нового строительства для города составит примерно 70 тыс. руб. за 1 кв.м. Маржа города – это примерно 15 тыс. руб. на каждый метр. То есть 1 кв. м класса «комфорт плюс», который заложен в основу реновации, будет стоить 90 тыс. руб. за кв.м. Такой низкий показатель объясняется тем, что город в состоянии снижать стоимость по всем составляющим  – стоимости земли и пр.. Тем не менее, Левкин уверен, что реновация не обрушит рынок, хотя на встрече прозвучали опасения на этот счет даже со стороны подмосковных застройщиков. Левкин подчеркнул, что многое власть берет на вооружение из практики бизнеса. Например, сам формат «класса комфорт плюс». По данным городских чиновников, сейчас программа находится в активной стадии проработки. Например, идет анализ таких вопросов, как участие в ней социальных групп, которые имеют льготы при получении жилья.

Как отмечал на недавнем заседании Экспертного совета ГД по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства его глава, депутат Госдумы Владимир Ресин, где как раз обсуждались поправки в законодательство о долевом строительстве.

Надо понимать, что именно программа реновации позволит отработать различные формы отношений участников процесса, включая наших граждан и найти необходимый баланс интересов. Опыт правоприменения 214ФЗ за 10 лет, а также все новые задачи, которые стоят перед строительной отраслью еще раз подтверждают, что основным законом для всех является Градкодекс, согласно положений которого должно идти градостроительное развитие регионов.

При этом, касаясь долевого строительства, на долю которого в России приходиться порядка 80% всех частных инвестиций, чтобы гарантировать специализированному застройщику, как сегодня определил 218-ФЗ в 16-й статье выполнение всей совокупности своих обязательств перед гражданами и участниками долевого строительства, необходимо, прежде всего, обеспечить финансовую устойчивость застройщика, — отметил Владимир Ресин.

По данным Фонда развития механизмов гражданского контроля, порядка 10 процентов от всех участников строительного рынка жилья в ЦФО и СЗФО имеют максимальный показатель надёжности. И в этой связи, в непростой для отрасли экономической ситуации надо законодательно отладить работу в сегменте жилищного строительства, дать возможность застройщикам выполнить свои обязательства перед гражданами – участниками долевого строительства.

По мнению Владимира Ресина, необходимо доработать существующее законодательство и обеспечить снижение нагрузки на застройщика по созданию инженерных и транспортных коммуникаций, объектов социального и культурного назначения и прочих, чтобы не повышать стоимость квадратного метра жилья; обеспечить наличие особого налогового режима для участников долевого строительства;  отработку четкого порядка взаимодействия застройщика с контролирующими органами, чтобы избежать простоев на строительных площадках; и обеспечить полную информационную открытость и доступ к информации для граждан-соинвесторов долевого строительства.

Как отметил Владимир Ресин, здесь особое значение будет играть новая статья 214-ФЗ о Единой информационной системе жилищного строительства, оператором которой законом назначен Единый институт развития в жилищной сфере, созданный на базе АИЖК.

При перепечатке статьи ссылка на источник новости обязательна.