С одной стороны, уходящий год на российском рынке недвижимости прошел под огромным влиянием пандемии коронавируса и ее экономических и социальных последствий. С другой ‒ стал богатым на рекорды и интересные события. Например, объем инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость по итогам года составит более 390 млрд рублей. Это рекорд в денежном выражении.
Одним из главных трендов года стал рост цен на недвижимость, начавшийся еще в 2020-м. Люди старались сберечь свои сбережения от инфляции и девальвации рубля в бетоне. Поэтому как в сегменте жилой, так и коммерческой недвижимости наблюдался ажиотажный спрос со стороны инвесторов.
Жилая недвижимость: бум строительства
Ключевыми событиями на рынке жилья в 2021-ом стали: перезапуск программы льготной ипотеки, который сделал ее практически недоступной для ряда крупных городов, и повышение ставок по ипотеке на фоне изменения политики ЦБ, что еще больше подлило масло в огонь. Люди торопились приобрести квартиры в кредит по старым ставкам, тем самым разгоняя цены еще сильнее.
В связи с тем, что реальные доходы населения падали, а цены росли, одним из ключевых трендов 2021 года стал высокий спрос на малогабаритные квартиры и апартаменты.
Второй значимый тренд ‒ спрос на переезд в южные регионы страны. Локдаун и закрытие границ побудили россиян задуматься о покупке собственной недвижимости у моря, поскольку многие зарубежные курорты стали недоступны.
«Если раньше заветной мечтой россиян была своя квартира в Испании или вилла в Италии, то теперь состоятельные граждане задумались о жилище для отдыха на территории России. Также спрос на жилье в южных регионах поддержали «удаленщики». Многие перестроились и ушли на удаленную систему работы, что позволило пересмотреть свой уклад жизни и местожительства. Сочи, Ялта, Севастополь стали «Меккой для удаленщиков». В итоге мы наблюдали взрывной рост цен на недвижимость в Краснодарском крае и Крыму», ‒ отметил Руслан Сухий.
Третий тренд – развитие внутреннего туризма. На рынке жилья оно спровоцировало рост цен и активность в сегменте строительства недвижимости для внутреннего туриста – глэмпингов, туристических баз и гостиниц.
Четвертый тренд – начало бума загородной недвижимости. Несколько последних лет на рынке загородного жилья наблюдался застой. Например, в Подмосковье новых больших поселков не строили почти четыре года, что привело к дефициту предложения. За счет активизации спроса на загородные дома на фоне пандемии начали расти цены на коттеджи. При этом основная масса сделок в сегменте – порядка 85% – проходилась на «вторичку». Продавались морально устаревшие дома. В итоге сегодня «вторичка» на рынке загородной недвижимости столичного региона слишком переоценена, спрос огромный, а новых проектов нет.
Многие девелоперы, которые раньше строили многоквартирные дома, поняли это и начали проявлять интерес к строительству коттеджных поселков. В ближайшие годы можно ожидать строительный бум на загородном рынке.
Следует добавить, что на рынок загородного жилья положительное влияние уже начинает оказывать запуск программ ипотечного кредитования на строительство ИЖС, а также возможность застройщиков работать по эскроу-счетам с привлечением банковского финансирования.
Пятая основная тенденция в сегменте – запрос на новые форматы поселений. Люди хотят жить по-новому, чтобы дом был не только комфортен, но и среда вокруг безопасна и функциональна.
Например, инвестиционно-девелоперская компания «Рентавед» уже сейчас прорабатывает проект строительства города-анклава в Подмосковье с образовательным кластером в центре проекта. Новый городок будет абсолютно автономен и во время очередного локдауна его жители смогут сохранить обычный образ жизни, имея все необходимое для комфортного проживания от учреждений образования и коворкингов для работы до развлечений и медицинского обслуживания.
Также по итогам года нельзя не отметить рекорд по объему строительства и ввода в эксплуатацию жилой недвижимости по стране. В частности, в Москве за 11 месяцев 2021-го сдали почти 6,5 млн кв. м жилья, что является историческим рекордом. Почти на 30% улучшено достижение 1965 года, когда в столице сдали рекордные 5 млн «квадратов» жилых площадей.
В этом году Россия выйдет на круглую цифру в 4 млрд кв. м общей площади жилья. Это порядка 27,5 кв. м на человека. Темпы строительства жилой недвижимости вплотную подойдут к 100 млн кв. м в год или 0,68 метра на человека, вдвое больше, чем 1991 году. Практически за 30 лет существования Российской Федерации в ней будет построено столько же жилья, сколько за все время Советской власти.
Коммерческая недвижимость: всеСКЛАДно, но…
Бенефициаром от пандемии в сегменте коммерческой недвижимости стал складской сектор. Коронавирус и локдаун спровоцировали взрывной рост сферы e-commerce, которой необходимы склады, причем разных форматов – от крупных комплексов до небольших пунктов выдачи заказов.
Складов исторически строили немного, поскольку девелоперы свои силы направляли на жилую недвижимость в городах. В итоге мы имеем минимальную вакансию на рынке складов, а в некоторых регионах просто катастрофический дефицит качественных складских комплексов. Арендные ставки взлетели вверх и продолжают расти.
Офисный сегмент, которому начали предсказывать закат в 2020-м, наоборот, показал свою устойчивость. Например, в Москве очень востребованы проекты класса А в хороших локациях. После первых ограничений многие уверяли, что все уйдут на «удаленку», а офисы перестанут быть востребованы. Но жизнь показала, что при первой же возможности люди с огромным удовольствием вернулись на свои рабочие места. Вакансия на помещения А-класса минимальна. И если раньше был дефицит маленьких площадей, то сейчас рынок столкнулся с отсутствием достаточного объема больших площадей для крупных арендаторов.
Отдельно отмечу на офисном рынке развитие сегмента коворкингов. Данный формат хорошо прижился как у малого бизнеса, так и у крупных компаний, которые активно арендуют рабочие места для своих сотрудников.
Сложнее всего пришлось торговым центрам. Колоссальный удар по моллам в период локдаунов нанесла онлайн-торговля. Многие покупатели переключились с посещения магазинов оффлайн на заказы через интернет. Данный тренд коснулся самых разнообразных товаров – от еды до смартфонов, бытовой техники и одежды.
Большой головной болью для собственников крупных торговых центров стали кинотеатры. Ранее они были в числе ключевых арендаторов, занимающих большие площади и генерирующих трафик. Специально под них проектировались и строились пространства. Сегодня доходы от сдачи площадей в аренду кинотеатрам падают, поскольку у многих собственников ТЦ размер аренды завязан на процент от продажи билетов. Кем заменить арендатора в виде кинотеатра остается открытым вопросом.
«Чтобы работать эффективно в постковидном будущем ТЦ просто обязаны переформатироваться. И шаги в этом направлении уже видны. В частности, все большее внимание уделяется привлечению в моллы пунктов выдачи заказов. Также я наблюдаю, что намечается тренд на изменение формата работы моллов с торгово-развлекательного на развлекательно-торговый. В объектах нового типа приоритетом будут развлечения и проведение досуга, а уже потом покупки. Скорее всего в привычных торговых центрах мы увидим учебные заведения, медицинские учреждения, коворкинги, гостиницы капсульного типа, офисы компаний, оказывающих услуги населению, развлекательные территории для активного проведения досуга и, конечно же, пункты выдачи заказов различных операторов», ‒ прогнозирует Руслан Сухий.
Сегмент стрит-ритейла запомнился большой ротацией по ходу года. Многие сетевые арендаторы отказались от неэффективных торговых точек, которые раньше держали ради престижа, что дало возможность новым операторам заходить на освободившиеся площади.
За год заметно выросли цены на объекты формата стрит-ритейл. Если раньше хорошее помещение с надежным арендатором продавалось в Москве с окупаемостью 8,5-10 лет, то сейчас сделки проходят с окупаемостью 12 лет и выше. Бывают случаи, когда инвестор приобретает готовый арендный бизнес с сетевым продуктовым арендатором с окупаемостью 15-16 лет.
Для инвесторов в стрит-ритейл трендом стала покупка готового арендного бизнеса, где арендаторами являются продуктовые магазины, аптеки, алкомаркеты.
Еще одним трендом последних лет, общим для рынков жилой и коммерческой недвижимости, является развитие сегмента коллективных инвестиций. Для частного инвестора появляется все больше закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), через которые он, даже обладая совсем небольшим бюджетом – от 5 тысяч рублей, может стать совладельцем крупного складского комплекса, торгового центра или продуктового магазина и получать стабильный пассивный доход. Все больше людей интересуются вложением средств в недвижимость через ЗПИФ. Только за 2020 год общее количество таких инвесторов в России выросло почти в 4 раза.
Для девелоперов развитие ЗПИФ стало маленькой революцией. Такие фонды создали новый формат финансирования девелоперских проектов в России. Если раньше компании строили объекты недвижимости за счет собственных средств и/или банковских кредитов, то теперь проекты можно реализовывать, привлекая капитал за счет коллективных инвестиций физических лиц.