Каким был для вас 2021 год? Как справлялись с трудностями?
Пандемия меньше всего повлияла на складскую недвижимость. Точнее повлияла в лучшую сторону. Количество продаж e-commerce удваивается каждый год. Современным ритейлерам необходимы складские помещения класса А – там стандартизированные высота и шаг колонн, что позволяет стандартизировать оборудование и процессы. Именно за такими активами развернулась настоящая борьба.
В данный момент на подъеме именно складская недвижимость. Арендные ставки в московском регионе стартовали с 4 100 руб./м² в начале этого года и достигли уже 5 500 руб./м² к его концу. Вакансия свободных площадей снизилась до 0,5%. Соответственно, доходность стабильна и будет только возрастать, так как долгосрочные арендные договоры предусматривают ежегодную индексацию относительно инфляции, и договоры с новыми арендаторами будут заключаться уже по более высокой ставке.
Каких успехов удалось добиться?
Из самых главных событий стоит отметить, что в 2021 году УК PARUS Asset Management стала владеть активами на сумму свыше 33 млрд. рублей. В число активов, контролируемых компанией, входят: склад OZON в г. Тверь, склад «СберЛогистика» в г. Москва, БЦ «Павловский» в г. Москва, склад Nordway в г. Санкт-Петербург, бизнес-центр «Двинцев», в г. Москва, торговый центр «Весна!» в г. Москва и бизнес-центр «Банный, 9» в г. Москва.
Также был выпущен фонд ЗПИФ «ПАРУС-ОЗН», в который упакован главный склад компании OZON. Его прогнозируемая доходность для инвесторов составляет до 24.8% годовых, где 10.57% – доходность от чистого арендного потока от OZON, а 3-14.8% – от прогнозируемого роста стоимости актива.
Чего вы ждете от 2022 года? О каких планах готовы рассказать?
В январе запланирован вывод на биржу еще одного фонда со складом компании «СберЛогистика». Доходность будет сопоставимой с первым фондом компании ЗПИФ «ПАРУС-ОЗН» и прогнозируется на пятилетнем горизонте на уровне 21,1% годовых, где 11,1% – это доходность от арендного потока, выплачиваемая пайщикам ежемесячно, а также прогнозируемая доходность от роста стоимости актива в размере 10% годовых.
Если смотреть глобально на рынок, количество биржевых счетов увеличивается кратно с 2020 года и продолжает расти. ЦБ заявил, что в этом году уже 15,2 миллионов счетов открыто, это огромный рост по сравнению с 3,9 миллионами счетов, которые были 2 года назад. Люди планомерно инвестируют через биржу. Они уже туда пришли и не уйдут оттуда, перераспределяя свои инвестиции между депозитами и биржей.
2022 станет годом расцвета ЗПИФ в недвижимости, как биржевых, так и не биржевых, но в большей степени ожидаются новые биржевые фонды.
В данный момент на бирже есть около 10 фондов недвижимости, общий объем торгуемых фондов около 80 млрд. рублей. По нашим прогнозам ожидается минимум трехкратное увеличение количества фондов и удвоения объема фондов до 200 млрд. рублей по итогам 2022 года.
Только PARUS Asset Management запланировал вывод на биржу всех своих объектов, а это уже объекты на 33 млрд. рублей против 2,5 млрд. этого года.