Что ждёт программу льготной ипотеки?
До предполагаемого завершения программы льготной ипотеки осталось менее полугода. Это значит, что разговоры о её возможном продлении или изменении условий будут звучать всё чаще. Так, недавно во время выступления на Гайдаровском форуме вице-премьер Марат Хуснуллин уже допустил расширение льготной ипотеки на новые категории граждан. И это ожидаемо – чтобы 5 млн семей могли ежегодно улучшать жилищные условия, ипотечные ставки должны находиться на другом уровне, на 3-4 процентных пункта ниже, чем сегодня.
Понимание, что программу нельзя просто так свернуть, когда базовые ставки по ипотеке приближаются к заградительным значениям, присутствует. И скорее всего господдержка будет продлеваться, как это было в предыдущий кризис 2015 года. Субсидирование завершилась в конце 2016 года, когда рыночные ставки фактически сравнялись со значением льготной ставки (12%) и необходимость в господдержке исчезла.
При каких условиях и когда правительство может расширить текущую программу льготной ипотеки? Новый вариант господдержки могут запустить, когда потенциальные покупатели жилья перестанут выходить на сделки и на рынке новостроек случится стагнация. Пока что, несмотря на сужение лимита, повышение льготной ставки и базовых ставок по ипотеке, ситуация складывается благоприятно, по крайней мере в Московском регионе. По итогам 2021 года, 6 месяцев из которого льготная ипотека в Москве фактически не работала, продажи у столичных застройщиков выросли на 14% в лотах по сравнению с ажиотажным 2020 годом. Если сравнивать с нормальным 2019 годом, разрыв составляет ещё больше — 34%.
О том, что ситуация на рынке должна выровняться и вернуться к доковидным показателям, говорилось не раз. Это значит, что для запуска очередной господдержки в столичном регионе продажи жилья в новостройках должны уменьшится как минимум на 35%. Однако разумно посмотреть на ситуацию и под другим углом — люди, по которым ударило повышение ключевой ставки и ставок по ипотеке, перестали покупать квартиры ещё летом прошлого года. Остальные либо спасаются низкими ставками, которые предлагаются в рамках совместных программ банков и застройщиков, и несут при этом дополнительные издержки (как правило, при выборе низкой ставки стоимость объекта недвижимости увеличивается), либо оформляют кредиты по базовым, двузначным ставкам, переплачивая за обслуживание кредита. Но в целом эта категория клиентов может позволить себе дорогую ипотеку и высокий ценник на жилье, а значит в принципе не нуждается в господдержке. Очевидно, что помощь должна оказываться точечно, наиболее нуждающимся слоям населения, чтобы не спровоцировать новую волну спекулятивного спроса.
Льготные условия ипотечного кредитования логично было бы предусмотреть для семей, у которых в принципе нет собственного жилья, и не важно при этом, есть ли у них дети или нет, им тоже нужно где-то то жить. Определить, есть ли у человека недвижимое имущество, не составит труда – в налоговой службе есть все данные о собственниках.
Под категорию нуждающихся граждан попадают также те семьи, чьи текущие жилищные условия однозначно нуждаются в улучшении. В нашем случае улучшение означает расширение жилплощади, хотя переезд из старого жилого фонда в новостройку также можно расценивать как улучшение жилищных условий. Можно воспользоваться действующими нормативами: если на одного человека приходится менее 33 кв.м, а на двух — менее 42 кв.м и менее 18 кв.м на человека для семей из трех и более людей, семье можно предоставить право воспользоваться льготной ипотекой.
Ещё один допустимый, но сложно реализуемый механизм определения нуждающихся в улучшении жилищных условий предполагает оценку уровня дохода семьи. Например, при покупке квартиры стандарт класса определенного метража (не более того, что причитается по вышеуказанным нормативам) с учётом средней рыночной стоимости в каждом конкретном регионе и максимально возможного срока кредитования, у человека или семьи за вычетом ежемесячного ипотечного платежа должна оставаться сумма не менее прожиточного минимума (21 371 руб. на человека). Если это условие не соблюдается, семье можно предоставить право на льготный кредит. Сложно реализуемым этот сценарий представляется потому, что рынок труда в нашей стране частично находится в серой зоне, и объективно оценить благосостояние граждан не представляется возможным.
Рассуждая о льготных категориях граждан, претендующих на выгодный ипотечный кредит, можно также упомянуть бюджетников (врачей, учителей, воспитателей и т.д.), но для них уже разработаны социальные ипотечные продукты. Возможно у Минстроя и Центробанка есть и другие идеи относительно расширения условий программы и включения в неё новых категорий граждан. Как застройщик жилья, заинтересованный в стабильном потоке клиентов, мы приветствуем любые инициативы, способные обеспечить дополнительный спрос, когда в этом возникнет необходимость.